En general, rige la excepcionalidad para este tipo de propietarios. La AVS (antiguo IVIMA), a todos los efectos, forma parte de la Administración Pública. Sus procedimientos son puramente administrativos y de recuperación posesoria.
Si nuestro casero es la AVS
¿Qué pasos siguen?
En primer lugar, visitan nuestra casa inspectores para comprobar si tenemos un «título» —contrato de alquiler— o si hay alguna infracción. Si ven algo irregular, iniciarán un expediente y nos darán un plazo para hacer alegaciones.
La Administración se equivoca mucho y muchos expedientes se ganan por errores formales. Es importante leerse la normativa que alegan, ir a cada ley que mencionan y, en las alegaciones, añadir la coletilla de pedir la posibilidad de subsanar si hemos cometido algún error.
La IA es una aliada a la hora de redactarlas. Si, además, hay tiempo para revisarlas con nuestras compañeras de PAH Vallekas, mejor que mejor.
Del expediente administrativo a los tribunales
A nuestras alegaciones llegará una respuesta de resolución definitiva contra la que caben recursos.
Tenemos un mes para presentar un recurso de alzada ante la propia Administración.
Si lo deniegan, nos vamos a la vía judicial y pedimos abogado de oficio para poner un recurso contencioso-administrativo. El plazo es de dos meses.
Importante: solicitar en el recurso medidas cautelares.
Estamos ante un procedimiento administrativo. Si no las pedimos, pueden intentar echarnos antes de que se dicte sentencia.
Si perdemos el contencioso, aún tenemos la posibilidad de apelar al Tribunal Superior de Justicia. Recientemente, una familia de Cañada ha ganado en apelación el contencioso que dictó sentencia en contra suyo. Hay que apelar siempre.
Antes del contencioso es potestativo poner un recurso de reposición, pero habitualmente vamos directamente al contencioso.
En todos los casos, una vez que rechazan el recurso de alzada, los argumentos mínimos tienen que incluir que:
- Se va a producir un perjuicio irreparable.
- El juez debe ponderar los intereses en juego.
- Si hay errores de la Administración, hay que incluirlos, sobre todo en las solicitudes de medidas cautelares.
Por otro lado, tenemos derecho a acceder al expediente en los juzgados. Si no nos lo dan en el momento, podemos pedirlo por escrito.
Si nuestro casero es la EMVS
Si nuestro casero es la EMVS, estamos ante una empresa que depende del Ayuntamiento de Madrid. Es una sociedad anónima y se rige por el derecho mercantil y la Ley de Enjuiciamiento Civil; es decir, tiene que ponernos una demanda judicial.
Cuando hay un impago, la EMVS nos envía un requerimiento formal mediante burofax, dándonos 30 días para pagar.
Si no lo hacemos, perdemos el derecho a «enervar», es decir, a evitar el desahucio pagando antes del juicio y a mantener el contrato de alquiler.
¿Qué ocurre cuando llega la demanda?
La citada demanda suele ser un juicio verbal por:
- Impago de rentas.
- Finalización de contrato.
- Desahucio por precario.
En el mismo documento se fijan la fecha del juicio y la del lanzamiento.
Los plazos para contestar son breves: tenemos 10 días. Además, solo tenemos 3 días para pedir abogado de oficio en el Servicio de Orientación Jurídica:
900 814 815
Podemos alegar vulnerabilidad
Dentro de esos 10 días podemos abrir un incidente de vulnerabilidad, alegando formalmente ante el juzgado que nos encontramos en situación de vulnerabilidad económica o exclusión residencial.
Si se acredita la vulnerabilidad, el juez acordará la suspensión del procedimiento durante dos meses para que el Ayuntamiento busque una alternativa habitacional.
Si perdemos el juicio
Aún tenemos la baza del recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Madrid.
El plazo es de 20 días hábiles desde la notificación de la sentencia.
Para que lo admitan a trámite, tenemos que estar al corriente de los alquileres o consignar en el juzgado las rentas adeudadas hasta ese momento.
Cuando la demanda es por finalización de contrato
Cuando la demanda es por finalización de contrato, podemos invocar la doctrina del Tribunal Supremo que establece que la prórroga es forzosa para la Administración cuando mantenemos las condiciones socioeconómicas que motivaron la adjudicación de la vivienda.
Cuando todo juega en contra
Tanto si vivimos en un recurso temporal gestionado por entidades del tercer sector como Provivienda, o en el albergue de Las Caracolas, en Villa de Vallecas, como si se agota la vía legal con la AVS o la EMVS, plantarnos y organizarnos con otras es la clave.
En próximos artículos nos extenderemos en las herramientas de autodefensa con las que contamos llegados a este punto.
